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Dozy.第一桶金 | 4th Sep 2008 | 一般, 財富@投資世界, 精選文章 | (9323 Reads)
近幾個月...熾熱樓市急轉直下,無論是電視上的分析員,報章雜誌的地產版,還是身邊的朋友,一面倒全面唱淡。無可否認,大部份的地區樓價都回到 07 時,不過還是有些地區能夠逆流而上,繼上次分享過港島西,今次介紹另一個尋寶心水...土瓜灣!

這房子是去年連租約買入的,沒有進去裡面看過就買了。一年死約完結,租戶提早退租,於是就把房子收了回來,終於有機會進去看看。去年簽的租約,租金是 $5,500,現在放租,開價 $6,800,想不到短短一個星期,就有好幾位租客看了,其中一位就二話不說簽約付訂,還價 $6,500,以先開一年期票為籌碼,好!果然有吉士!於是就租了~~在如此淡市,想不到還可以加租接近兩成,有點喜出望外。 

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背山...俯瞰整個高山劇場,相信總不會起樓吧!

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面海...前面是舊區,矮樓多,可遠望未來的啟德郵輪碼頭。

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在另一個角度看,可以看到港島區,維港嘛...勉強算看到啦~~

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裝修...簡單但整潔,略為修葺一下漏水的地方就可以了,省了不少裝修費。

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全屋沒有窗台,實用高達 85%, 單幢式少見,390 呎就能間兩間房。

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絕!廁所有兩度門,一個在廚房、一個在房,自製套房,值得參考~~

房小實用面積不到 400 呎,樓齡已達 29 年,去年買回來的時候約 $3,000 / 呎,現在嘛...上個月最新成交,十多樓的一房單位,都已經賣到 $3,800 / 呎了,廿樓以上的兩房單位,相信有機會挑戰 $4,000 / 呎,這次調整看來它並未受到影響。


[49] 如果2008年睇到入市就好

今天我估這個盤應該去到9千尺,作者一定係肥過肥仔,相反我好多朋友在2008年沽出自住單位,等跌市再入,一等就2014年都入唔到貨,賣樓所賺的已經倒貼。


[引用] | 作者 白晶簇 | 29th Sep 2014 | [舉報垃圾留言]

[48] 有眼光

哈哈哈明明係紅磡最紅最好炒地方.高山道.比妳講成土瓜灣.好野來架,有眼光


[引用] | 作者 紅磡女士 | 18th Jul 2012 | [舉報垃圾留言]


我哋已經入咗唔少貨囉~~

[引用版主回覆] | 作者 Dozy.第一桶金 | 31st Jul 2012

[47] Re: Eden

謝謝分享~~
即是說...最多守五年啦
現在資金流走快,希望以五年為最壞打算,盡快過去,叠埋心水收租過冬。

Dozy
[引用] | 作者 Dozy | 1st Nov 2008 | [舉報垃圾留言]

[46]


[引用] | 作者 Eden | 1st Nov 2008 | [舉報垃圾留言]

[45]

中原的cci-ri-ur對比圖.

剛剛5年一轉, 股票我就不嬲唔信技術分析.

不過呢張有少少參考價值. 只係冇人估計到今次海嘯會唔會打散左呢個周期.

cci-ri-ur


[引用] | 作者 Eden | 1st Nov 2008 | [舉報垃圾留言]

[44] Re: Eden
Eden :

Dozy兄
其實個盤咁正, 我係諗過將另一個盤平手放盤(洗費預左冇), 換一換碼. 但而家咁既氣氛真係好淡靜, 平手放都冇人敢接. 另一個相熟代理同我講, 佢10月到而家成交零蛋, 只做到d租盤. 夠彈葯實帶埋票同佢片過. 市咁靜5-10%應該有得講.
講開收租, 其實計yield rate係唔太理智, 正如dozy兄話齋, 土瓜灣收5厘既盤實在好多. 我諗如果樓價係冇升值潛力, 收6厘都...

嘩!乜原來我們的眼光近得咁緊要,我正是西半山出來的!正是你所說的高街~~

原先與家人住在高街三房單位,弟弟年紀大了,需要獨立房間,所以幾年前賣賤賣了,用僅有資本在西營盤海旁平買了兩個向海單位,地鐵還沒有動工,樓價就已經翻一翻。現在那邊的樓價企得很硬,要再等待一下。

一個關於物業投資社群,看來很好玩啊~~怎樣開始好呢?Blog?Facebook Group?如果可以聯繫起一些有志投資物業的年青人,有機會再搞一些尋龍點穴睇樓活動,甚至一起跟代理、銀行議價,那多好玩啊!

Dozy
[引用] | 作者 Dozy | 22nd Oct 2008 | [舉報垃圾留言]

[43] Re: Dozy

Dozy兄

其實個盤咁正, 我係諗過將另一個盤平手放盤(洗費預左冇), 換一換碼. 但而家咁既氣氛真係好淡靜, 平手放都冇人敢接. 另一個相熟代理同我講, 佢10月到而家成交零蛋, 只做到d租盤. 夠彈葯實帶埋票同佢片過. 市咁靜5-10%應該有得講.

講開收租, 其實計yield rate係唔太理智, 正如dozy兄話齋, 土瓜灣收5厘既盤實在好多. 我諗如果樓價係冇升值潛力, 收6厘都接唔過. 其實係收租為名搏升為實. 對我來講收租只係守時間. 當然有d伯母真係靠收租維生的,升唔升都只會收租.

我睇來緊有兩條路走:

1. 盡早吐現(賣樓賣股), 等再跌低d先入, 睇個勢頭最差還未到, 就業數據同樓市09年應該冧得仲甘d.

2. 趁租金未大跌前拿拿聲簽張靚約, lock左個yield rate先, 起碼守到1年, 鍾意o既連約放個價都叫得高d.

不過講係咁講, 有咁易就個個都發晒達.

今日睇成交, 黃埔居然已經開始有d跳樓盤成交, 9期9座中E, 係成個9期甚至黃埔第一線景觀, 5.9m @60xx/ft2 只係市場叫價7成, 可見人心虛怯. 仲有排回.

除左紅磡/土瓜灣, 我都睇好西半山d下價樓, 第三街/高街仲有好多舊樓價錢只係上一條o既般咸道既1半至6成. 未來西港島線開通, 雖未到近在咫尺, 但都更捷許多. 呢場跌市果邊可能都有機會, 可惜未睇過那邊d樓.

其實小弟只係投資初哥, 只不過係對樓市狀況比較留意, 睇得多自然口水多咁解. 有個blog夾埋吹下都好, 起碼可以交換資料.


[引用] | 作者 Eden | 22nd Oct 2008 | [舉報垃圾留言]

[42] Re: Eden
Eden :
Dozy : Eden 兄果然利害...在下投資的單位正是那兒,想不到你連旁邊空地的地積比率也計算了,真強!謝謝你的寶貴資料。
由於海景靚單位不多,個人以為退而求其次買向山的也不錯!因為面向的是高山劇場,絕對不會起樓的。再加上高山劇場是區內罕有的大型公園及文娛設施,個人甚有信心將來會有地鐵出口。
英雄所見略同,留個網誌大家多多研究交流啦~~
可惜小弟沒有網誌, 希望多來交流一下.
金融危...

咦~~個盤好似好筍喎~~
最近小弟搞轉按,上述的物業只有 390 呎都估到 150 萬,你提到物業有近 500 呎,仲得 20 年,都係 150 萬,真係睇得過。講真在土瓜灣,5% 回報周圍都係,所以我好相信這個區將來必賺。

現在銀行關水喉,我都係得個睇字,如果銀行一放水,一定會再買這區的!可惜你沒有網誌,如果唔係可以多多交流。話時話,有沒有興趣搞個關於物業投資的網誌,或者 Facebook Group?找一些志同道合的朋友研究下都幾好玩~~

Dozy
[引用] | 作者 Dozy | 21st Oct 2008 | [舉報垃圾留言]

[41] Re: Dozy
Dozy : Eden 兄果然利害...在下投資的單位正是那兒,想不到你連旁邊空地的地積比率也計算了,真強!謝謝你的寶貴資料。

由於海景靚單位不多,個人以為退而求其次買向山的也不錯!因為面向的是高山劇場,絕對不會起樓的。再加上高山劇場是區內罕有的大型公園及文娛設施,個人甚有信心將來會有地鐵出口。

英雄所見略同,留個網誌大家多多研究交流啦~~


可惜小弟沒有網誌, 希望多來交流一下.

金融危機對資金充足既人來講係難得機會, 尤其來緊呢年, 只要失業率同家庭入息中位數唔太離譜, 有質素有概念o既中下價樓大有可為, 呢d時間仲可以還深d個價, 平d執到靚貨, 我認為平係講緊扣除開支個yield仲有5厘以上, 當然如果佢潛質優厚可以另作考慮, 可惜彈葯不足, 否則入到件靚貨可以放租等升. 早兩日就有經紀打來話有靚盤放, 真係估唔到咁早就有斷供銀主盤, 咁有靚盤梗唔怕睇下, 係土瓜灣, 1梯兩伙平地電梯24hr看更, 廿年樓好企理, 4百幾近5百呎, 頂樓連天入契天台, 前後開揚, 個view仲好遠好靚, 一面啟德, 一面中還, 一面紅燈山, 風涼水冷. 開1.5m ... 有票應該仲可以還多口價. 可惜調唔到錢出來, 雖然就算呢個價成交到之後都會回返再橫一大輪, 但呢d盤好肯定係第一批升, 仲係升得最快既一批.


[引用] | 作者 Eden | 21st Oct 2008 | [舉報垃圾留言]

[40] Re: 惠思
惠思 :
Dozy :惠思 :我而家都睇緊土瓜灣租盤。。。而家租價係咪貴左好多﹖現在比年初時便宜了很多...例如以上的單位,年初的時候,最少可以租到 6,800~7,000,現在 6,300~6,500 已經租到了。其他景觀位置略遜的,例如向大馬路的富運、富邦等等,5,500 左右就已經租到了。如果想租較新的屋苑,傲雲峰那邊 500 多呎的,才 12,000 左右。甘我就放心好多喇﹐我而家未反到香港但係要擔...

你將會返香港嗎?返來長住?

Dozy
[引用] | 作者 Dozy | 29th Sep 2008 | [舉報垃圾留言]

[39] Re: Dozy
Dozy :
惠思 :
我而家都睇緊土瓜灣租盤。。。而家租價係咪貴左好多﹖
現在比年初時便宜了很多...
例如以上的單位,年初的時候,最少可以租到 6,800~7,000,現在 6,300~6,500 已經租到了。其他景觀位置略遜的,例如向大馬路的富運、富邦等等,5,500 左右就已經租到了。如果想租較新的屋苑,傲雲峰那邊 500 多呎的,才 12,000 左右。

甘我就放心好多喇﹐我而家未反到香港但係要擔心既野實在太多太多喇~


[引用] | 作者 惠思 | 28th Sep 2008 | [舉報垃圾留言]

[38] Re: 惠思
惠思 :
我而家都睇緊土瓜灣租盤。。。而家租價係咪貴左好多﹖

現在比年初時便宜了很多...
例如以上的單位,年初的時候,最少可以租到 6,800~7,000,現在 6,300~6,500 已經租到了。其他景觀位置略遜的,例如向大馬路的富運、富邦等等,5,500 左右就已經租到了。如果想租較新的屋苑,傲雲峰那邊 500 多呎的,才 12,000 左右。

Dozy
[引用] | 作者 Dozy | 28th Sep 2008 | [舉報垃圾留言]

[37]

我而家都睇緊土瓜灣租盤。。。而家租價係咪貴左好多﹖


[引用] | 作者 惠思 | 27th Sep 2008 | [舉報垃圾留言]

[36] Re: 阿紫
阿紫 :
Dozy :阿紫 :這個區也不錯,正值是新樓盤不算太多。不過唐蜈最多,還有風景看。不過這個區缺乏了大型的商場,可能不太方便。

謝謝到訪~~是的,沒有大型商場,生活上不及大型屋苑方便。所以現時的樓價偏低,待將來啟德及東南九龍逐步發展,樓會追上去,賺的就會更多了。我的投資策略正是...趁低吸納!正如早年投資港島西...以往沒有地鐵,不方便,所以價錢超平。一宣佈起地鐵,樓價有如坐火箭,直追港島東。...

同意...其實我都有看過黃埔花園及黃埔新邨,我都覺得紅磡會砲贏大市。可惜樓價太貴了,Dozy 實在買不起~~如果有資本非常充裕,紅磡也是目標之一。

現在本錢不多,首選還是土瓜灣、馬頭圍及新浦崗一帶,因為基數低,去年買的單位都是 100~120 萬,在紅磡實在找不到,再加上看中了高山劇場,就更集中投資了。

Dozy
[引用] | 作者 Dozy | 24th Sep 2008 | [舉報垃圾留言]

[35] Re: Eden
Eden :
5月份時留意過高山道附近一帶單位,都係同你睇好既因素差不多,但高山道大部份都唔太高,可以望海單位唔多,百鬆萬入場既只有利榮大廈同富怡閣,再上到信用街2-3百萬先有交易,但當然果度更近何文田站,地理上可以叫何文田, 果時睇過富怡閣幾個中層單位,冇海景都要百二至百三萬,頗貴買唔落手,不過富怡閣隔離幅地造就左佢有更大潛在升值能力,以果塊地個size(9倍地積比發展)可開兩座每層4伙則,提供二百幾個所謂6...

Eden 兄果然利害...在下投資的單位正是那兒,想不到你連旁邊空地的地積比率也計算了,真強!謝謝你的寶貴資料。

由於海景靚單位不多,個人以為退而求其次買向山的也不錯!因為面向的是高山劇場,絕對不會起樓的。再加上高山劇場是區內罕有的大型公園及文娛設施,個人甚有信心將來會有地鐵出口。

英雄所見略同,留個網誌大家多多研究交流啦~~

Dozy
[引用] | 作者 Dozy | 24th Sep 2008 | [舉報垃圾留言]

[34]

5月份時留意過高山道附近一帶單位,都係同你睇好既因素差不多,但高山道大部份都唔太高,可以望海單位唔多,百鬆萬入場既只有利榮大廈同富怡閣,再上到信用街2-3百萬先有交易,但當然果度更近何文田站,地理上可以叫何文田, 果時睇過富怡閣幾個中層單位,冇海景都要百二至百三萬,頗貴買唔落手,不過富怡閣隔離幅地造就左佢有更大潛在升值能力,以果塊地個size(9倍地積比發展)可開兩座每層4伙則,提供二百幾個所謂600多呎單位,基座高住宅更高,呎價更高.可以拉高附近同類景觀既單位售價.可惜樓齡近30年而且伙數多,收購潛力低,只可以搏升轉手.總括來講百二萬有個咁好景既單位,真係進可攻退可守.


[引用] | 作者 Eden | 24th Sep 2008 | [舉報垃圾留言]

[33] Re: Dozy
Dozy :
阿紫 :這個區也不錯,正值是新樓盤不算太多。不過唐蜈最多,還有風景看。不過這個區缺乏了大型的商場,可能不太方便。

謝謝到訪~~是的,沒有大型商場,生活上不及大型屋苑方便。所以現時的樓價偏低,待將來啟德及東南九龍逐步發展,樓會追上去,賺的就會更多了。我的投資策略正是...趁低吸納!
正如早年投資港島西...以往沒有地鐵,不方便,所以價錢超平。一宣佈起地鐵,樓價有如坐火箭,直追港島東。這就是「...


我反而覺得紅磡樓盤有價有市,交通方便,現時有火車,日後有MTR。而且有大型商場 - 社區設施OK。不過新盤、靚景位不多,同區價位可以振受的一般盤都有10多年樓齡。

阿紫
[引用] | 作者 阿紫 | 24th Sep 2008 | [舉報垃圾留言]

[32] Re: 阿紫
阿紫 :
這個區也不錯,正值是新樓盤不算太多。不過唐蜈最多,還有風景看。不過這個區缺乏了大型的商場,可能不太方便。

謝謝到訪~~
是的,沒有大型商場,生活上不及大型屋苑方便。所以現時的樓價偏低,待將來啟德及東南九龍逐步發展,樓會追上去,賺的就會更多了。我的投資策略正是...趁低吸納!

正如早年投資港島西...以往沒有地鐵,不方便,所以價錢超平。一宣佈起地鐵,樓價有如坐火箭,直追港島東。這就是「差價」的概念了~~

Dozy
[引用] | 作者 Dozy | 22nd Sep 2008 | [舉報垃圾留言]

[31] Re: 林芸生
林芸生 :
dozy兄:
中秋節快樂!
百零萬樓可以租到六千幾,真係唔錯噃,舊年買入,又一次眼明手快,預祝你豐收先!
近排樓市回落,我都叫相熟經紀幫我睇住有無荀盤。諗緊旺角啲細價樓,百零萬嗰啲,貪嗰區樓價夠穩陣,租金高,同時又可博重建。你點睇?

好主意喎...旺角租金好硬,而且舊樓的樓價好平。油麻地、旺角、大角咀...都係好好的選擇,有人其至玩板間房,回報去到成十厘,真係嚇鬼死~~

不過呢,那區太多舊樓,不知道貼那一座好~~如果唔收的話,樓價升得會比較慢...所以一定要睇得準啲先得!有甚麼好盤記住通知我啊!

Dozy
[引用] | 作者 Dozy | 22nd Sep 2008 | [舉報垃圾留言]

[30]

這個區也不錯,正值是新樓盤不算太多。不過唐蜈最多,還有風景看。不過這個區缺乏了大型的商場,可能不太方便。

阿紫
[引用] | 作者 阿紫 | 20th Sep 2008 | [舉報垃圾留言]

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